开发商拿地方式繁多，主要包含一级整理、旧改、招拍挂、收并购、合作开发以及住宅产业化等。下面分别对这些方式做详细解析：

招拍挂是开发商在公开市场上获取土地的主要方式，分为招标、拍卖和挂牌三种形式。其优点在于土地净地、规划指标明确，且不存在财务、法务风险，但成本相对较高，后期开发风险较大。

一级整理方式是通过帮助地方政府进行土地地上构筑物及建筑物的拆迁与整理，进而获取土地。此方式能与政府达成书面协议，确保土地以合理价格获取，但前期投入大，现金流回正周期长，且排他条件设置不当容易被其他企业截胡。

旧改与一级整理类似，但在拆迁过程中可能遇到不可控事件，如钉子户问题。收并购是通过直接购买二手土地或在建工程，包括股权转让和在建工程收购。收并购交易对价清晰，可有效控制项目未来利润，避免公开市场竞争，但项目可能带有债务、抵押等风险，尽职调查不周可能导致后期开发困难。

合作开发方式灵活多样，如增资扩股、同股同权、小股操盘、明股实债等。这种方式实现互利共赢，风险分摊，优势互补，但合作过程中可能出现情感问题，处理起来较为复杂。

特色小镇与住宅产业化是近年来新兴的土地获取方式，旨在通过规划大面积闲置土地形成产业特点鲜明、地区新经济增长极。这种方式能获取大量土地储备，且价格相对较低，但特色产业不是开发商的优势，且项目主要位于远郊，吸引社会关注难度较大，国内真正形成规模的项目数量有限。